Slutbesiktning av nybyggt småhus: vad du ska kontrollera och vanliga fel

En strukturerad slutbesiktning minskar risken för överraskningar efter inflytt. Här får du en praktisk checklista, enkla förklaringar av facktermer och de vanligaste felen att bevaka innan du godkänner entreprenaden.

Vad slutbesiktning innebär och varför den är viktig

Slutbesiktning är en oberoende genomgång av huset där en besiktningsman kontrollerar att arbetena följer avtal, handlingar och gällande regler. För småhus på konsumentmarknaden regleras processen ofta av ABS 18. Syftet är att bedöma om entreprenaden kan godkännas och om fel ska åtgärdas.

Blanda inte ihop slutbesiktning med kommunens slutbesked. Slutbeskedet är byggnadsnämndens beslut att huset får tas i bruk. Slutbesiktningen handlar om kvalitén på entreprenaden och blir underlag för åtgärdslista och kommande garantibesiktning.

Förberedelser och dokument inför besiktningen

En bra slutbesiktning börjar vid skrivbordet. Be entreprenören lägga fram alla egenkontroller och protokoll så besiktningsmannen kan verifiera kritiska moment. Som beställare vinner du på att läsa igenom handlingarna i förväg och notera frågor.

• Kontrollplan enligt PBL, signerad av kontrollansvarig (KA).
• Egenkontroller för tätskikt i våtrum, golv och tak.
• Tryck- och täthetsprovning för VVS samt protokoll för spill- och dagvatten.
• Injusteringsprotokoll för ventilation och värmesystem (radiatorer/golvvärme).
• Elinstallationsintyg och dokumentation av jordfelsbrytare, grupper och märkning.
• Drift- och skötselinstruktioner (DOS) för värmepump, ventilation, golvvärme och andra system.
• Relationsritningar (som byggt) för VVS, ventilation och el.
• Fuktkontroll/fuktmätning där trä ingår i bärande konstruktioner eller på vind.

Se även till att huset är städat, åtkomligt och färdigställt: luckor, socklar, lister, täckbrickor och skyddshattar ska sitta på plats så besiktningen kan fokusera på kvalitet, inte byggstäd.

Våtrum och kök: typiska fel och kontroller

Våtrum är skadebenägna. Tätskiktet (fuktspärren bakom kakel och golvmatta) måste vara obrutet och korrekt anslutet mot golvbrunn, väggvinklar och rörgenomföringar. Fel här leder ofta till dolda fuktskador.

• Fall mot golvbrunn: vattnet ska rinna mot brunnen utan pölar, särskilt vid dusch.
• Golvbrunn: typgodkänd modell, klämring korrekt monterad och manschett tät.
• Rörgenomföringar: tätningsringar/manschetter utan glipor; inga lösa silikonlösningar.
• Skarvar i tätskikt: dokumenterade och utförda enligt systemleverantörens anvisning.
• Väggar: raka och plana så att tätskikt/kakel inte spricker vid rörelser.
• Siliconfogar: jämna, rena och inte bärande för täthet; ska kunna underhållas.
• Kök: droppskydd under diskmaskin och diskbänk, avstängningsventil lätt åtkomlig.
• Vattenlås och avlopp: tätt, luktfritt och korrekt lutning på avloppsrör.

Vanliga fel är för litet fall, bristfällig tätning vid rör, fel monterad golvbrunn samt saknade droppskydd. Be om fotodokumentation från tätskiktsmomenten om ytskikten redan sitter.

Klimatskal, tak och mark: fukt, isolering och detaljer

Klimatskalet är husets ytterhölje: grund, väggar, tak, fönster och dörrar. Här uppstår ofta köldbryggor (värmeläckage vid skarvar) och fuktrisker kring genomföringar och anslutningar. En tät och välisolerad konstruktion minskar energiförbrukning och skador.

• Tak: tätskikt (underlagspapp/duk) hela vägen till nock och genomföringar; nockband och plåtbeslag täta; pannor/plåt korrekt infästa; snörasskydd där projekterat.
• Hängrännor och stuprör: rätt fall, täta skarvar, utkastare eller anslutning till dränering.
• Vind: jämn isolering utan glipor, vindavledare vid takfot, ångspärr (plast) tät och tejpad runt genomföringar.
• Fasad och sockel: tät fog runt fönster/dörrar, droppnäsor fungerar, sockelputs utan sprickor.
• Fönster och dörrar: raka, korrekt justerade, tätningslister hela, karm/skruv synlig enligt anvisning.
• Marklutning: minst lutning bort från huset första metrarna för att leda bort ytvatten.
• Dränering: brunnar åtkomliga, spolrör markerade, skydd mot sättningar runt schakt.

Typiska brister är otäta genomföringar, saknade avslut i ångspärr, fel fall på rännor och mark som lutar mot fasaden. Fuktmätningar i riskområden (till exempel träregelväggar och vind) ger objektiv trygghet.

Installationer: VVS, ventilation och el i funktion

Installationer ska inte bara vara snyggt monterade utan också injusterade. Begär visning och mätvärden, inte bara muntliga försäkringar.

• Värmesystem: golvvärmeslingor varma enligt rumsbehov, radiatorer avluftade, shunt och cirkulationspump fungerar, kurvlutning och börvärden inställda.
• Varmvatten: stabil temperatur, rimlig väntetid; VVC (varmvatten­cirkulation) där det är projekterat.
• Vatten och avlopp: tätt vid kopplingar, inga svettdroppar; rörklammer ger stöd och ljuddämpning.
• Ventilation: uppmätta luftflöden enligt projektering, rena filter, don sitter rätt och är märka fram-/tilluft; spiskåpa/ev. kolfilter fungerar utan att störa flöden.
• Ljud: onormalt buller från kanalfläkt, värmepump eller rör ska utredas.
• El: jordfelsbrytare testas, grupper tydligt märkta i central, uttag funktionsprovade, belysningsstyrningar och brandvarnare testade.

Återkommande fel är felaktig injustering som ger drag eller för varma/kalla rum, bristande märkning i elcentralen och läckande kopplingar under diskbänk. Dokumentera med foto och anteckna symptom, till exempel “svagt flöde i badrumsfläkt”.

Efter slutbesiktningen: åtgärder och uppföljning

Besiktningsmannen skriver protokoll med fel och anmärkningar. Vid godkänd entreprenad startar garantiperioden, men entreprenören ska ändå åtgärda noterade fel. Vid underkänd entreprenad krävs ny besiktning efter åtgärder.

• Gå igenom protokollet punkt för punkt med entreprenören och sätt tidsfrister.
• Håll inne skäligt belopp tills väsentliga fel är avhjälpta, enligt avtalsvillkoren (ofta ABS 18).
• Begär kvittens efter åtgärd: foton, nya mätprotokoll och uppdaterade egenkontroller.
• Planera för garantibesiktning, normalt efter två år, och samla löpande din egen fel- och åtgärdslista.
• Sköt drift: byt filter i ventilation, lufta radiatorer vid behov och kontrollera vind och våtrum för tidiga tecken på fukt.

Ett lugnt, metodiskt arbetssätt ger bäst resultat. Använd checklistan, kräv underlag när något är oklart och dokumentera allt. Då får du ett småhus som håller vad ritningar och avtal lovade, och du kan flytta in med större trygghet.